Refinanzierung Schließung Kosten

Kosten schließen. Null Kosten schließen. Nein aus eigener Tasche Kosten, keine Punkte. Wir hören viel über diese Dinge, aber wenn es an der Zeit zu refinanzieren, tun, kommt wir wirklich wissen, welche Kosten schließen wir zahlen? Die Wahrheit der Sache ist, dass Hypothekenbanken wissen Sie über Schließung Kosten sind fixiert. Weil es fast unmöglich ist, ein Äpfel mit Äpfeln Vergleich der Schließung Kosten zwischen konkurrierenden Kreditgeber machen, sogar mit Good Faith Schätzungen sind skrupellosen Werbern häufig in der Lage, um Sie zu Ihrem Auge auf den Ball zu nehmen durch viel versprechende unrealistische Kosten schließen, während reibungslos werfen ein fastball und ein paar Schiebereglern rechts vorbei Sie einen durchgestrichen. So, wie wir vermeiden, dass durch die Teilung getroffen? Wir müssen die Kosten evaluieren, wie sie amortisieren sich in den Kredit ein oder andere Weise.

Erstens würde Ich mag den Begriff der "No Closing Costs", die stark von nationalen Vermarkter und Banken beworben entlarven. Haben Sie jemals gehört der Ausdruck "Es gibt nicht so etwas wie ein kostenloses Mittagessen?". Alle Dinge dieser Welt gehen die Kosten zu produzieren, und wenn Sie etwas über die Unternehmen, die Dinge produzieren wissen, Sie werden mir zustimmen, dass sie ihre darndest tun, damit Sie für sie zahlen.

Hier ist eine Liste von Dingen, die das absolute Minimum Refinanzierungskosten ein Darlehen sind: Titel Search and Title Insurance: Eine unausweichliche Tatsache des Lebens, das sind die Kosten durch eine Drittfirma, deren Aufgabe es ist, herauszufinden, deren Namen aufgezeichnet aufgeladen in Bezug auf die Immobilie, stellen Sie eine Kette von Titel zurück 24 bis 60 Monate, um alle Urteile, liens, Zonierung Fragen, etc. Das ist der Titel-Suche ist zu entdecken. Titel der Arbeit wird auch Namen sucht und "plat Zeichnung". Dann wird basierend auf einer Vielzahl von Faktoren, einschließlich der Höhe des Risikos, dass sie aus dem title search, und der Wert der Immobilie wahrnehmen, zeichnen sie Title Insurance, die dem Kreditgeber deckt im Falle sie nicht jemanden finden, oder etwas auf Titel, die das machen, Darlehen uneinbringlich. Wie Steuern, gibt es keine Möglichkeit, diese Gebühr zu entkommen, aber Sie können in der Lage sein, es zu minimieren, wenn Sie die gleiche Firma, die Sie verwenden, wenn Sie das Haus gekauft oder zuletzt refinanziert (Blick auf die Schließen von Dokumenten) können

Title Search Durchschnitt $ 300 national, mit einigen Märkten kommen in den unteren und einige viel höher

Title Insurance ist variabel, weil es so viele Faktoren beteiligt, einschließlich der Wert der Eigenschaft, sondern der nationale Durchschnitt liegt bei etwa $ 700, obwohl es nicht ungewöhnlich für Rechtstitelversicherung so viel wie 3000 $ oder mehr, je nach Größe und Komplexität der Immobilie kosten und die Kette der Titel.

Settlement, die eigentliche Koordination des Darlehens Schließen wird oft als Attorney Gebühr oder Escrow Fee aufgeführt. Dies ist notwendig, um sicherzustellen, dass alle Formalitäten korrekt ist und dass jeder, der einen Scheck bei Abschluss bekommen muss, es Ihnen, ein Dienstleister, Ihrem alten Kreditgeber, oder eine beliebige Anzahl von Gläubigern Sie zahlen kann ausgeschaltet. Der Durchschnitt liegt bei $ 500, und variiert wieder mit dem Markt.

Weitere Titel Aufwendungen kann oder kann nicht im Ermessen des Kreditgebers oder Titel Unternehmen benötigt werden, um die Sicherheit des Eigentums, einschließlich Umfragen, Konkurs Suchbegriffe, etc. zu gewährleisten Diese Gebühren wieder variieren, aber Sie erwarten können, Ihren Titel Gesetzentwurf der größte dritte sein Partei Gebühren im Zusammenhang mit einem Darlehen.

Regierung Gebühren: Eine andere Sie nicht bekommen kann um der Regierung ist Gebühren, die nach unten in Steuern und Recording Gebühren gebrochen werden können, kann aber mehr beinhalten.

Stadt / Region / State Tax Briefmarken und Immaterielle oder Mortgage Steuern variieren so stark, dass ich gar nicht erst anfangen, dieses Problem hier anzusprechen, aber reichen von überhaupt nichts zu 3% oder mehr des Wertes der Immobilie. Dies ist NICHT das gleiche wie Grundsteuer.

Recording Gebühren sind die Kosten Ihrer Grafschaft Recorder Büro lädt Ihre Urkunde einzureichen, ist obligatorisch, und reichen von $ 75 bis $ 250 Dollar.

Andere Third Party Fees: Bewertung: National Average von $ 350 kann aber viel höher, je nach Grundstücksgröße und location.Credit Report: Durchschnittswerte $ 30Flood / Pest / Andere Inspektionen: Durchschnittswerte $ 100

grundlegende Kreditgeber Kosten:

(Sie erinnern sich, gibt es erhebliche regionale Unterschiede für diese Gebühren und größeren Häusern tragen größere Gebühren) Tax Service: 75 $ AverageWire Transfer: $ 35 AverageProcessing: $ 400 Durchschnittliche

Kreditgeber Rabatt Punkte:

Dies sind die "Punkte" auf ein Darlehen, verwendet werden, um den Zinssatz zu senken, um Ihnen für das Darlehen von Ihrem Einkommen qualifizieren. 1 Punkt entspricht 1% der Kreditsumme, so ein a $ 200.000 Darlehen ein Punkt $ 2.000 ist. Sie müssen normalerweise nicht, um Punkte zu zahlen, wenn Sie Ihre Schulden zu Income-Ratio oder DTI, das Maß der alle Ihre Schulden Zahlungen zuzüglich Ihre monatlichen Wohnkosten unter dem neuen Darlehen unter 40% liegen. DTI Richtlinien sind viel strenger als heute sogar 3 Monate waren, vor allem für Kreditnehmer, die Angabe ihrer Erträge werden für die Refinanzierung zu qualifizieren.

Gebühren und Gewinn:

Bis jetzt hat alles, was wir besprochen haben rund um die harten Kosten des Darlehens gewesen. Origination Fees: Oft als Prozentsatz der loanBroker / Lender berechnete Gebühren Jetzt sind wir in die Gebühr für Service, wenn der Kreditgeber oder Vermittler tatsächlich versucht, Geld zu verdienen, nicht anders als jeder andere Dienstleister wie etwa ein Anlageberater, Makler oder Anwalt bekommen : Wieder oft als Prozentsatz des Darlehens berechnet


Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass niemand einen Kredit kostenlos, egal wie gut der Kunde Sie sind, tun, weil jedes Darlehen ist ein Gewinn oder Verlust für den Kreditgeber von selbst, und sie müssen davon ausgehen, dass bei einem Punkt oder einem anderen der Darlehen muss verkauft werden. Ihre Zeit und ihr Risiko sind wertvoll, genauso wie Ihre eigenen oder Ihren Anwalt oder Ihres realtor die.

Schließung Kosten unterscheiden sich nicht nur nach Ort, hängen aber stark auf, was Sie qualifizieren sich für, so dass Ihr Kredit wird die endgültigen Zahlen beeinflussen, insbesondere im Hinblick auf Rabatt Punkte. Berechnen Sie Ihre eigenen Kosten schließen kann am besten durch Sprechen mit einer Hypothek Unternehmen, die Ihnen eine Good Faith Estimate, die alle der oben genannten Gebühren umreißt erreicht werden.

verschiedene Möglichkeiten, wie wir Wind zahlen für Kosten schließen

Nun, da Sie alles gesehen angelegt, glauben Sie, jeder kann eine "No Closing Costs" refinanzieren zu bieten? Diese harten Kosten sind immer für eine von zwei Arten bezahlt: Sie sind für jedes Element berechnet und können wählen, ob sie in bar bezahlen bei Abschluss oder die Kosten in die neue refinanzieren so aus, dass es kein Geld aus der Tasche zu Ihnen. Sie sind eine höhere Rate als würden Sie normalerweise über die gesamte Laufzeit des Darlehens, die dem Kreditgeber eine Prämie realisieren lässt, oder einen Gewinn zu qualifizieren aufgeladen, die sie dann Gutschrift für Ihre Kosten schließen. Also, wenn die beste Rate qualifizieren Sie sich für, ohne Rabatte, beträgt 6,00%, die Anhebung leicht auf 6,375% oder 6,625%, kann Ihnen ein "Rabatt", die dem Kreditgeber wählen, um Kosten schließen anwenden können.

Manchmal sind diese Methoden werden in Kombination verwendet. Meine Empfehlung ist, die Zahlungen zu vergleichen. Lassen Sie uns zwei völlig hypothetische Beispiele aussehen:

Beispiel 1: rollen Sie Ihre Kosten in die Restschuld

400.000 $ refinanzieren Darlehensbetrag

$ 8.000 in Closing Costs

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$ 408.000 finanziert

bei 6,000% Zinsen über 30 Jahre

Hat eine monatliche Zahlung von $ 2446 für Kapital und Zinsen

Und eine monatliche Zahlung von $ 2040 für Interest Only

eine typische minimale Zahlung Option wäre etwa $ 1500 sein

Beispiel 2: Verwenden Sie eine höhere Rate bis zum Abschluss finanzieren

400.000 $ refinanzieren Darlehensbetrag

"$ 0" in Closing Costs (vorausgesetzt, der $ 8.000 in harten Kosten wird als Zero beworben)

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$ 400.000 finanziert

bei 6,625% Zinsen über 30 Jahre

Hat eine monatliche Zahlung von $ 2561 für Kapital und Zinsen

Und eine monatliche Zahlung von $ 2208 für Interest Only

eine typische minimale Zahlung Option würde zu $ ​​1465 sein,

Der Grund warum ich Interest Only Zahlungsoption obigen Zahlen nicht enthalten habe, ist, Ihnen zu zeigen, wie viel Zinsen zahlen Sie jeden Monat, wenn Sie eine "Zero Closing Costs"-Option aus einem führenden Kreditgeber gegenüber rollen diese Kosten in das Darlehen wählen. Die letzte Option ist es, für diese Kosten aus eigener Tasche, die nicht ist eine sehr beliebte Option heute zahlen, aber verdient Behandlung.

Beispiel 3: Bezahlen Sie Ihre eigenen Kosten schließen

400.000 $ refinanzieren Darlehensbetrag

$ 8.000 in Closing Costs aus eigener Tasche bezahlt

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$ 400.000 finanziert

bei 6,000% Zinsen über 30 Jahre

Hat eine monatliche Zahlung von $ 2400 für Kapital und Zinsen

Und eine monatliche Zahlung von $ 2000 für Interest Only

eine typische minimale Zahlung Option würde zu $ ​​1465 sein,

Im Vergleich zu rollen die Schließung Kosten in Ihre Darlehen, zahlen sie aus eigener Tasche spart 46 Dollar pro Monat von Kapital und Zinsen oder 40 Dollar von Interesse, eine Einsparung von ungefähr $ 500 pro Jahr oder weniger. Also, wenn Sie nicht bekommen kann eine Rendite von mehr als $ 500 pro Jahr auf $ 8.000 Investitionen (etwa 6,25%), gibt es keinen starkes Argument für die Schließung Kosten aus eigener Tasche bezahlen. Online Sparkonten und CDs bieten bereits Preise äquivalent dazu, und die SandP 500 hat etwa doppelt diesem Tempo wurde wieder, so dass ich persönlich würde lieber haben Zugriff auf mein Geld und haben es für mich arbeiten. Ich werde nicht in der Tatsache, dass die zusätzlichen $ 500 oder so-Dollar der Hypothek Zinsen pro Jahr sollten Steuern abzugsfähig sein als gut (und konsultieren Sie bitte Ihren CPA, geben wir keine steuerliche Beratung).

Kosten - Nutzen-Analyse

Schließlich können wir die Vorteile der Refinanzierung drehen und wiegen sie gegen die Kosten. Wir werden dies, indem sie eine vor und nach hypothetische Situation zu tun, mit der Schließung Kosten rollte in.

Hypothetisch, lasst uns sagen, dass Sie zu refinanzieren, um Ihre monatliche Zahlung niedriger, Change Your Loan Bedingungen auf einen festen Zinssatz zu bekommen, und die Vorteile der Equity Growth in Ihrem Haus zu zahlen Sie Ihre persönliche Kredite und Kreditkarten-Rechnungen wollen, und verbessern Sie Ihre Hause, um Ihre Lebensqualität zu erhöhen. Sie planen nicht, in diesem Hause zurückziehen, und planen verkaufen es in 5 Jahren, aber wie die Idee eines sicheren, festen Zinssatz nur für den Fall Preise steigen viel über die nächsten 5 Jahre. Mit der Art und Weise die Wirtschaft geht, wollen Sie auch Ihre Hypothek Zahlung so gering wie möglich zu halten, damit, falls etwas passiert, haben Sie die Möglichkeit, sich weniger auf Ihre Hypothek bezahlen.

Sie haben eine aktuelle Hypothek in Höhe von $ 350.000 Dollar, auf denen Sie zahlen $ 2250 pro Monat, und Ihr Haus im Wert von $ 600.000 Dollar heute im Vergleich zu den $ 425.000 war es wert, wenn Sie es gekauft haben.

Sie haben etwa 32.000 $ in Schulden, auf denen Sie zahlen mindestens in Höhe von rund $ 1500 pro Monat und möchte eine zusätzliche $ 18.000 zu ergreifen, um die Küche, die Sie glauben, würde den Wert Ihres Hauses durch $ 30.000 zu verbessern tun.

So Ihrer gesamten monatlichen Ausgaben für Hypotheken + Karten etc. ist 3750 $

Angenommen, Ihre Kredit-Score ist 620, sehr durchschnittlich für eine Person mit Ihrem Niveau der Kreditkarte und anderen unbesicherten Schulden, und Sie lieber Ihr Einkommen angeben.

Hypothetisch (dies soll nur zur Veranschaulichung), erhalten Sie einen Tarif and Good Faith Estimate die folgenden skizziert:

Zitat 1: konventionelle 30 Jahre fest

400.000 $ refinanzieren Darlehensbetrag

$ 8.000 in Closing Costs

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$ 408.000 finanziert

bei 7,250% Zinsen über 30 Jahre

Hat eine monatliche Zahlung von $ 2783 für Kapital und Zinsen

Eine Ersparnis von $ 967,00 pro Monat

Zitat 2: Interesse nur 30 Jahre fest

400.000 $ refinanzieren Darlehensbetrag

$ 8.000 in Closing Costs

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$ 408.000 finanziert

bei 7,500% Zinsen über 30 Jahre

Hat eine monatliche Zahlung von $ 2550 für Interest Only

Eine Ersparnis von $ 1200,00 pro Monat

Es scheint wie ein Kinderspiel richtig? Das Interesse ist nur deutlich niedriger, aber Ihr Grundgehäuse Aufwand wurde noch bis $ 300 gegangen, obwohl Sie aus alle Karten auszahlen lassen und fast 1200 dort. Mit den Kreditkarten, auch wenn Sie einen Einkommensverlust aufgrund von Umständen außerhalb Ihrer Kontrolle erlebt, zumindest konnte man leisten, diese Zahlungen zu verpassen und kratzen zusammen Geld, um Ihre Hypothek Zahlung zu leisten haben, weil die Kreditkarte lates nicht dazu führen, würden Sie Ihr Haus verlieren. Aber mit dieser Refinanzierung, die erfüllt die meisten Ihrer Ziele, jetzt müssen Sie sich mit einem größeren Hypothek Zahlung. So erhalten Sie eine weitere Offerte für eine Hypothek, die für latente Interesse ermöglicht, oder einen Mindest-Zahlung, wenn Sie wollen:

Zitat 3: 30 Jahre festen Zinssatz Cashflow Option Hypothek

400.000 $ refinanzieren Darlehensbetrag

$ 8.000 in Closing Costs

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$ 408.000 finanziert

bei 7,500% Zinsen über 30 Jahre

Hat eine monatliche Zahlung von $ 2550 für Interest Only

Hat ein Minimum Payment Option von $ 1497

Eine Ersparnis von $ 1200,00 pro Monat auf Interest Only

Fähigkeit, Zinsen zu verschieben und Reduzieren Sie Ihre aktuellen Mindest-Zahlung von über $ 2250,00

Dies ist ein festverzinsliches Darlehen mit der Fähigkeit, das Interesse zu verschieben, oder eine negative Amortisierung Darlehen, mit denen Sie Ihre verbleibende Eigenkapital wie ein Heim-Equity-Kreditlinie nutzen, wann immer Sie wollen können, ohne Kosten schließen. Wenn Sie eine niedrigere Zahlung so Ihre monatlichen Cash-Flow geht weiter wollen, können Sie dies tun, indem sie die Mindest-Zahlung, die von Ihrem Home-Equity-leiht, um die Differenz zwischen den Zinsen nur die Zahlung und die Mindest-Zahlung abzudecken. Während die variabel verzinslichen Version dieser Darlehen zu riskant, Ihre besonderen Ziele zu erreichen sind, kann ein wirklich festen Zinssatz Cash Flow Option wird die Antwort sein, die Erfüllung all Ihre Gründe zu refinanzieren und gibt Ihnen Sicherheit und Flexibilität für, wenn eine niedrigere Zahlung könnte hilfreich sein .

Fazit:

Alle Darlehen kostet Geld stammen und refinanzieren, auch wenn es nicht immer klar, wie Sie können für sie zahlen. Wie wir gesehen haben, wenn Sie nicht teilnehmen werden einen festen Zinssatz Cashflow Option Hypothek mit der Absicht, nur die Zahlung der Mindest-Zahlung, die meiste Zeit ist es besser auf Ihre Kosten schließen in Ihr Darlehen rollen, so dass es keine aus Tasche Kosten für Sie. Denken Sie immer daran, um zu sehen, wenn das Darlehen erzielt Ihre Ziele, und nicht zu viel Lager in der GFE ist erhalten Sie beim Einkaufen herum, weil die Leute, ob Brokers oder einer Bank, mehr als bereit, dich anlügen zu schlagen aus ihrer Konkurrenz anfänglich , so dass sie Sie in einem Verfahren, das man nicht einfach rückgängig zu sperren. Meine Empfehlung ist, mit so vielen Menschen wie möglich zu sprechen, aber werten sie auf der Grundlage von Vertrauen. Sie können feststellen, dass die Person, die Ihnen die höchsten Quote kann der einzige sage Ihnen die Wahrheit sein. Dies ist kein einfaches Thema zu diskutieren, und während wir versuchten, das Thema gründlich zu behandeln haben, eine Beratung mit einem Spezialisten Refinanzierung wäre der beste Weg, um Antworten an Ihre Situation zu erhalten.